Rede zur Änderung der Richtlinien für den sozialen Wohnungsbau (2025/0278) in der Stavo am 11.12.2025.
Liebe Kolleginnen und Kollegen,
der soziale Wohnungsbau ist aktuell das wichtigste Instrument, um für Menschen mit niedrigen und auch mit mittlerem Einkommen Wohnraum zu schaffen, den sie sich einigermaßen leisten können. Leider gibt es auch in Darmstadt viel zu wenig geförderten Wohnraum im Bestand sowie im Neubau.
Wir haben einen riesigen Nachholbedarf.
Deshalb muss ein möglichst großer Anteil des gesamten Neubaus im geförderten Sektor entstehen, und zwar auch freiwillig, aus gutem Willen, und nicht nur dann, wenn es durch die Quotenregelung festgelegt ist. Dazu brauchen wir eine Förderung die auskömmliche Mittel bereit stellt, ohne dass sich Investoren übermäßig daran bereichern können.
Angesichts der deutlich gestiegenen Kreditzinsen ist es richtig, die bisherige Zuschussförderung wieder – zumindest teilweise – in ein zinsloses Darlehen umzuwandeln. Denn anders als in den Niedrig-Zins-Jahren ist die Zinslosigkeit jetzt wieder ein erheblicher Vorteil, so dass grundsätzlich eine ausreichende Subventionierung zur Finanzierung der abgesenkten Mieten geleistet wird. Wir sehen aber das Problem, dass die Tilgungsrate bei 3,3 Prozent liegt. Das heißt, der Kredit muss in 30 Jahren getilgt werden, während das Gebäude über mindestens 50 Jahre abgeschrieben werden kann.
Damit reißt das Darlehen vor allem in den ersten Jahren Löcher in die Kalkulation, und zwar nicht durch den Zins, sondern durch die Tilgung, weil sie so deutlich über der Abschreibung liegt. Natürlich freut sich ein Investor, wenn nach dem Ablauf der Bindungsfrist der Kredit getilgt und die noch nicht abgeschriebene Wohnung unbelastet ist. Aber genau dann ist ja auch die Miete freigegeben, und die Entlastung wird zur Finanzierung eigentlich nicht mehr benötigt. Die 3,3 Prozent-Tilgung bewirkt also eine hohe Belastung, solange die Miete gebunden ist, die genau in dem Moment verschwindet, wenn die Mieteinnahmen deutlich steigen.
Das heißt: Die Subventionierung reicht eigentlich aus, aber sie ist zeitlich falsch verteilt. Große Wohnungsbauunternehmen können in der Anfangsphase die Finanzierungslücken durch Quersubventionierung füllen. Soweit ich weiß, machen die das aber auch nicht so gern. Wohngenossenschaften und andere kleine Einzelinvestoren haben diese Möglichkeit nicht. Besonders ihnen werden die neuen Regeln Schwierigkeiten machen. Deshalb beantragen wir, dass die Tilgungsrate auf 2% reduziert wird. Das heißt, das Darlehen wäre in 50 Jahren abzuzahlen anstatt in 30.
Bei der Diskussion im HFA ging es auch darum, welche Tilgungsrate das Land vorschreibt. Die versendete Auskunft der Sozialdezernentin, dass es ebenfalls 3,3 Prozent seien, ist nicht die ganze Wahrheit. Dies gilt nur für 15-jährige Darlehen nach dem WIPG (Kommunalinvestitionsprogrammgesetz) oder dem KIPG (Wohnrauminvestitionsprogrammgesetz), ansonsten liegt die Tilgung niedriger – bei zwei Prozent!
Die Orientierung am Land Hessen führt uns also nicht weiter. Dafür gibt es ohnehin keine Verpflichtung. Aber aus der Regelung des Landes können wir entnehmen, dass die Laufzeit des Darlehens nicht mit der Bindungsdauer synchronisiert werden muss. Denn beim Land beträgt die Bindungsdauer 15 Jahre, und während dieser Zeit wird der Kredit nur zur Hälfte abbezahlt. Und danach ist der Rest nicht mehr zinslos, sondern er wird marktüblich verzinst!
Demnach könnten wir ohne weiteres bei einer Bindungsdauer von 30 Jahren das Darlehen über 50 Jahre laufen lassen. Dieses Modell gäbe der Stadt außerdem die Möglichkeit, nach Ablauf der Bindungsfrist die Weiterführung des zinslosen Kredits gegen eine Verlängerung der Sozialbindung anzubieten. Andernfalls sind marktübliche Zinsen zu bezahlen, und das wäre nur recht und billig.
Dem Magistrat wird es bei seiner Entscheidung auch um den knappen Haushalt gegangen sein. Denn natürlich ist eine niedrige Tilgungsrate für die Stadt ungünstiger, weil das Geld nicht so schnell zurückkommt. Deshalb rege ich an zu prüfen, ob die vollständige Umstellung auf ein zinsloses Darlehen, aber mit niedriger Tilgung, vielleicht beide Probleme auf einmal lösen kann: die Stadt spart sich kurzfristig in den kommenden Haushalten den Zuschuss, und kann damit die niedrigere Darlehensrückzahlung kompensieren. Auf der anderen Seite hat der Investor während der Bindungsdauer keine Überlastung durch übermäßige Tilgung.
Zum Schluss möchte mit einem aktuellen Beispiel deutlich machen, dass eine Bindungsdauer von 30 Jahren immer noch zu kurz ist und dass Lösungen nötig sind für einen sozialverträglichen Übergang einer Wohnung aus dem geförderten in den freien Sektor. Ein Rentner aus Reinheim hat sich an uns gewendet, weil der Bauverein nach dem Ende der 30-jährigen Sozialbindung ihm die Miete direkt um 20% erhöht hat. Das ist exakt die maximal erlaubte Steigerung. Das Wohngeld fängt nur den kleineren Teil seiner Mehrausgaben ab. Und er hat natürlich die Befürchtung, dass in drei Jahren die nächste derartige Erhöhung folgt.
Im letzten Jahr hätte die Kooperationsvereinbarung den Anstieg noch auf 3% in drei Jahren begrenzt, kaum ist sie ausgelaufen langt der Bauverein schamlos zu.Es hat doch Gründe, dass Menschen in Sozialwohnungen leben, die können nicht in solch großen Schritten „an die Vergleichsmiete herangeführt“ werden! Da fehlt doch offenbar jedes soziale Fingerspitzengefühl! Und genau deshalb braucht es ein sozialverträgliches Modell für die Zeit nach der ursprünglichen Bindungsfrist. Wir haben hiermit einen Vorschlag dazu unterbreitet.
Liebe Kolleginnen und Kollegen von der Koalition, ich ahne dass ihr unserem Antrag wahrscheinlich nicht zustimmen werdet, aber behaltet wenigstens die Argumente im Hinterkopf.
Ich glaube sie sind nicht so schlecht.
Eine Korrektur der Richtlinien ist ja jederzeit möglich.
Vielen Dank